Habitat indigne : comment les diagnostics immobiliers permettent de l’identifier et de le prévenir ?

Publié le 19 Février 2025

L’expression « habitat indigne » désigne les logements présentant des risques sérieux pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Ces dangers peuvent prendre diverses formes : pollution intérieure, risques d’incendie, systèmes de chauffage défectueux, présence de substances toxiques, etc. Pour lutter contre de telles situations, la loi française oblige les propriétaires à réaliser des diagnostics immobiliers avant chaque transaction. Grâce à ces analyses, les futurs locataires et acquéreurs peuvent ainsi être informés de l’état réel du bien et agir en conséquence.

Les diagnostics obligatoires pour informer et protéger

Plusieurs audits encadrent les ventes et les locations (DDT) :

• Le DPE : il mesure l'efficience énergétique du logement. Un mauvais classement (G) peut alerter sur d’éventuelles défaillances d’isolation, sources d’inconfort et de factures élevées
• Le diagnostic Plomb : requis pour les logements d’avant 1949, il vérifie la présence de peintures au plomb, toxiques pour la santé, surtout chez les enfants
• Le diagnostic Amiante : nécessaire pour les bâtiments datant d’avant juillet 1997, il évalue la présence de fibres dangereuses
• Le contrôle des installations électriques et de gaz : indispensable pour repérer les équipements vétustes susceptibles de provoquer des courts-circuits, des intoxications ou des explosions
• L’État des Risques et Pollutions (ERP) : ce document récapitule les menaces naturelles ou industrielles liées à la zone géographique.

Comment déceler un habitat indigne ?

Au-delà des documents en eux-mêmes, l’absence de travaux correctifs à la suite d’anomalies repérées peut pointer vers un habitat indigne. Une installation électrique non conforme, des traces d’amiante ou une isolation inexistante sont donc autant d’indices à prendre au sérieux.

Les droits des occupants et les devoirs des propriétaires

Les locataires et les acheteurs peuvent exiger la totalité du DDT avant de s’engager. En cas de non-conformité, ils peuvent contacter l’ADIL ou solliciter le Service Communal d’Hygiène et de Santé. Les propriétaires, de leur côté, ont l’obligation de fournir un logement décent. Sans mise aux normes, ils s’exposent à des sanctions financières ou administratives.