Travaux réalisés par le vendeur : une responsabilité qui peut s'étendre après la vente

Publié le 19 Mars 2025

Un propriétaire qui réalise lui-même des travaux dans son logement avant de le vendre peut voir sa responsabilité engagée en cas de défauts ou de malfaçons constatés après la transaction. Une récente décision de la Cour de cassation confirme ainsi que le vendeur, lorsqu'il agit comme maître d’ouvrage, peut être considéré comme constructeur et donc soumis aux obligations de la garantie décennale.

Le vendeur assimilé à un constructeur

Un vendeur qui entreprend lui-même des travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement sur un bien immobilier est juridiquement considéré comme maître d’ouvrage. Si les travaux concernent la structure ou les équipements essentiels du bâtiment, il peut également être qualifié de constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil. Cette reconnaissance entraîne l'application de la garantie décennale, qui engage le vendeur à garantir la solidité et la conformité de l'ouvrage pendant une période de 10 ans après la réception des travaux.

Un récent litige a ainsi mis en lumière cette règle, des acheteurs ayant découvert des fissures importantes dans un mur de soutènement construit par les vendeurs plusieurs années avant la vente. La cour d’appel avait initialement écarté la responsabilité des vendeurs en l'absence de contrat de construction. La Cour de cassation a cependant infirmé cette décision, en rappelant qu'une personne ayant construit ou fait construire un ouvrage est tenue de la garantie décennale, même en l’absence de contrat formel.

Une garantie décennale qui s’impose au vendeur

La garantie décennale protège ainsi les acquéreurs contre les défauts structurels affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Si une malfaçon est constatée dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux, le vendeur est en effet tenu d’assumer les réparations nécessaires. Cette garantie couvre notamment :

• Les fissures importantes affectant la structure ;
• Les défauts d'étanchéité et d'isolation ;
• Les problèmes liés à la stabilité du bâtiment.

Cette responsabilité s’applique même si le vendeur n’a pas agi en qualité de professionnel. Dès lors qu'il a lui-même réalisé des travaux de nature structurelle, il est soumis aux mêmes règles qu'un constructeur.

Une protection renforcée pour les acquéreurs

Cette décision renforce la protection des acquéreurs en leur offrant un recours direct contre le vendeur en cas de malfaçon grave. Elle rappelle également au vendeur l'importance de respecter les normes de construction en vigueur lors de la réalisation de travaux. Faire appel à un professionnel pour vérifier la conformité des travaux avant la vente peut alors se révéler utile pour éviter une mise en cause ultérieure de la responsabilité décennale.

Ce cadre juridique clarifié permet de sécuriser les transactions immobilières et d'encadrer plus strictement la responsabilité des vendeurs ayant réalisé eux-mêmes des travaux. Les acquéreurs bénéficient quant à eux d'une meilleure protection face aux défauts de construction révélés après l’achat.